賃貸管理会社を変更する手続きと注意点｜費用・解約・切り替えの流れを解説

賃貸アパートやマンションを所有しているオーナーの中には、「管理会社の対応が遅い」「空室がなかなか埋まらない」「管理手数料が高い」といった理由から、現在の賃貸管理会社に不満を感じている方もいるのではないでしょうか。

賃貸管理会社は、適切な手続きを踏めば変更することができます。ただし、解約時期や違約金、入居者への通知、家賃振込先の変更など、事前に確認しておきたいポイントがあります。

この記事では、賃貸管理会社を変更する手続きと注意点、費用、新しい管理会社を選ぶポイントまで、不動産オーナー向けに詳しく解説します。

賃貸管理会社は変更できる？

結論からいうと、賃貸管理会社は変更できます。

賃貸物件の管理を不動産会社に委託している場合、オーナーと管理会社との間で管理委託契約を締結しています。

この契約には、管理業務の内容や管理手数料、契約期間、解約条件などが定められています。

そのため、管理会社を変更する際は、まず現在の管理委託契約を確認し、契約で定められた方法に従って解約手続きを進めることが基本です。

管理会社との関係に問題を感じている場合は、契約内容を確認したうえで、別の管理会社への変更を検討するとよいでしょう。

賃貸管理会社を変更する手続き・流れ

賃貸管理会社の変更は、一般的に次のような流れで進めます。

重要なのは、現在の管理会社を解約する前に、新しい管理会社を決めておくことです。

管理会社が決まらないまま解約してしまうと、入居者からの問い合わせや設備トラブルへの対応、家賃の管理などに支障が出る可能性があります。

1. 現在の管理委託契約を確認する

最初に、現在の管理会社と締結している管理委託契約書を確認します。

管理委託契約によっては、解約の申し入れを一定期間前までに行う必要があります。

例えば、解約希望日の1か月前や2か月前までに通知する契約もありますが、具体的な期間は契約内容によって異なります。

2. 新しい管理会社を探して比較する

現在の管理会社の解約条件を確認したら、新しい管理会社を探します。

管理会社を選ぶ際は、管理手数料の安さだけで判断しないことが重要です。

特に重要なのが、空室対策と入居者対応です。

管理手数料が安くても、入居者募集に消極的だったり、トラブルへの対応が遅かったりすれば、結果的にオーナーの負担が大きくなる可能性があります。

3. 新しい管理会社と管理委託契約を締結する

依頼する管理会社が決まったら、新しい管理委託契約を締結します。

契約前には、管理業務の範囲や費用、契約期間などを確認しておきましょう。

• 入居者募集に関する広告料
• 契約更新事務手数料
• 入居者対応に関する費用
• 建物や設備の点検費用
• 修繕や原状回復に関する費用

毎月の管理手数料だけでなく、年間を通じて発生する費用も含めて比較することが大切です。

4. 現在の管理会社に解約を申し入れる

新しい管理会社との契約準備が整ったら、現在の管理会社に解約を申し入れます。

解約の申し入れは、管理委託契約書に定められた方法で行いましょう。

口頭だけで済ませず、書面やメールなど、申し入れた日時や内容が確認できる方法を利用すると安心です。

5. 管理業務や書類を引き継ぐ

管理会社の変更では、現在の管理会社から新しい管理会社への引き継ぎが重要になります。

引き継ぎが必要になる主な情報は次のとおりです。

• 入居者の氏名・連絡先
• 賃貸借契約書
• 入居時の書類や重要事項に関する資料
• 敷金や預り金の管理状況
• 家賃の入金状況
• 家賃滞納や未収金の情報
• 修繕履歴・設備の点検記録
• 入居者からの問い合わせやクレームの履歴
• 建物や各部屋の鍵

また、敷金や預り金については、誰がいくら保管しているのかを明確にしておく必要があります。

6. 入居者へ管理会社変更を通知する

管理会社が変更になる場合は、入居者への事前通知も必要です。

入居者にとっては、家賃の振込先や問い合わせ先が変わる可能性があるため、混乱が生じないように十分な案内を行いましょう。

なお、管理会社が変更になっても、賃貸借契約そのものが当然に変更されるわけではありません。家賃や契約期間などの条件について、管理会社の変更だけを理由に一方的に変更することはできません。

7. 新しい管理会社による管理を開始する

引き継ぎと入居者への通知が完了したら、新しい管理会社による管理が始まります。

• 家賃が正しく入金されているか
• 入居者が新しい連絡先を把握しているか
• 設備トラブルへの対応体制が整っているか
• 未解決の修繕やクレームが引き継がれているか
• 管理報告の方法や頻度が決まっているか

変更直後は、旧管理会社との情報共有が十分でないケースも考えられます。最初の1〜2か月は、管理状況をこまめに確認すると安心です。

賃貸管理会社を変更するときの5つの注意点

1. 解約通知の期限を守る

最も注意したいのが、管理委託契約の解約通知期限です。

契約によっては、解約希望日の一定期間前までに申し入れを行う必要があります。通知期限を過ぎると、契約が自動更新されたり、希望する時期に解約できなくなったりする可能性があります。

2. 違約金や解約費用を確認する

管理会社を変更する際に、違約金や解約手数料が発生するかどうかは、管理委託契約の内容によって異なります。

解約を申し入れる前に、中途解約の可否、解約に必要な予告期間、違約金の有無、未払いの管理手数料などを確認しておきましょう。

3. 家賃や敷金の引き継ぎを明確にする

管理会社の変更では、家賃や敷金などの金銭管理にも注意が必要です。

管理会社の変更時期と家賃の集金時期が重なると、旧管理会社と新管理会社のどちらが家賃を受領するのか分かりにくくなる場合があります。

金銭の引き継ぎは、金額・対象期間・精算方法を明確にしておきましょう。

4. 入居者への案内を徹底する

管理会社の変更によって、入居者が最も困りやすいのが連絡先と家賃の支払い方法です。

管理会社変更の通知は、できるだけ余裕を持って行い、入居者が新しい連絡先や支払い方法を把握できるようにしましょう。

5. 新しい管理会社の対応力を確認する

管理会社を変更する本来の目的は、物件の管理状況を改善することです。

管理手数料の安さだけでなく、入居者対応、空室対策、修繕費用の説明、オーナーへの報告体制などを確認する必要があります。

賃貸管理会社の変更にかかる費用は？

賃貸管理会社を変更する際の費用は、契約内容や物件の状況によって異なります。

管理会社の変更に必ず高額な費用がかかるわけではありません。ただし、現在の管理会社との契約内容によっては、解約に伴う費用が発生する可能性があります。

新しい管理会社にも事前に見積もりを依頼し、変更に必要な費用を把握しておきましょう。

賃貸管理会社を変更するタイミングはいつがいい？

管理会社を変更するタイミングは、契約の解約条件だけでなく、物件の状況も考慮して決めることが大切です。

管理委託契約の更新前

管理委託契約の更新時期は、管理会社を見直すよい機会です。契約更新前に複数の管理会社を比較すれば、現在の管理会社のサービス内容や費用が適切かどうか判断しやすくなります。

空室が長期間続いているとき

空室が長期間続いている場合は、現在の募集方法や賃料設定を見直す必要があるかもしれません。新しい管理会社に募集条件の見直しや空室対策を相談してみるのもよいでしょう。

管理会社の対応に不満があるとき

問い合わせへの対応が遅い、修繕の説明が不十分、報告が少ないなど、管理会社への不満が続いている場合も変更を検討するタイミングです。

賃貸管理会社を選ぶときのポイント

管理実績や対応エリアを確認する

管理会社によって、得意とする物件や対応エリアは異なります。マンション、アパート、戸建てなど、所有している物件と同じ種類の管理実績があるか確認しましょう。

管理手数料と業務内容を比較する

管理手数料は管理会社によって異なります。手数料が安いからといって、必ずしも費用対効果が高いとは限りません。管理手数料に含まれる業務と、別料金になる業務を確認して比較しましょう。

オーナーへの報告や提案が充実しているか

家賃の入金状況や修繕履歴、入居者からの問い合わせなどを定期的に報告してくれる管理会社を選びましょう。空室対策や設備改善など、物件の収益性を高めるための提案ができるかどうかも判断材料になります。

横浜市で賃貸管理会社の変更を検討しているオーナー様へ

賃貸管理会社の変更は、物件の管理体制を見直すよい機会です。

現在の管理会社の対応や管理手数料に不満がある場合は、別の管理会社に相談し、管理内容や費用を比較してみることをおすすめします。

横浜市で賃貸アパートやマンションを所有しているオーナー様は、物件の管理状況や空室対策について、一度見直してみてはいかがでしょうか。

まとめ

賃貸管理会社は、管理委託契約の内容を確認し、適切な手続きを踏むことで変更できます。

管理会社を変更すること自体が目的ではなく、物件の管理品質を改善し、安定した賃貸経営につなげることが重要です。

現在の管理会社に不満や不安がある場合は、契約内容を確認したうえで、管理会社の見直しを検討してみましょう。